BRATISLAVA - Slováci sa každé ráno budia do drahšieho Slovenska. Dôvodom je rast spotrebiteľských cien či pohonných látok. To však nie je všetko. Banky v reakcii na ekonomickú situáciu v súvislosti s vojnou na Ukrajine dvíhajú svoje úroky a hypotéky dražejú. Oplatí sa kupovať alebo máme počkať? Klesnú ceny bytov? Budú úroky ešte stúpať?
Aj na tieto otázky v rozhovore pre Topky odpovedali dvaja odborníci spoločnosti FinGo.sk Eva Šablová, riaditeľka pre úvery, a Viktor Obtulovič, odborník na reality.
Archívne VIDEO Mzdy rástli svižným tempom aj začiatkom roka 2022, v mnohých odvetviach ale nestačili rozbehu inflácie
Inflácia aj ceny stále rastú... rovnako aj banky zvyšujú úroky na hypotéky, aktuálne to je okolo troch percent. Budú sa tieto úroky ešte zvyšovať?
Eva Šablová: Ďalší scenár bude závisieť od vývoja vojenského konfliktu na Ukrajine a s tým súvisiaceho dopadu na ekonomiky štátov v Európe a celosvetový vývoj kľúčových hospodárskych ukazovateľov. ECB s najväčšou pravdepodobnosťou v krátkom čase pristúpi k úprave základnej úrokovej sadzby, aby reagovala na prudko rastúcu infláciu v eurozóne. Postupné úpravy komerčných úrokových sadzieb smerom nahor možno očakávať aj naďalej a je veľmi ťažké predpokladať, kde sa zastavia.
Na akom percente sa podľa vás úroky zastabilizujú? Ak vôbec.
Eva Šablová: Je možné, že v tomto roku priemerné úroky na nových úveroch dosiahnu hranicu 3 % p.a., a to najmä vďaka drahším dlhodobejším fixáciám, o ktoré je teraz väčší záujem a tiež priemer pravdepodobne zdvihnú klienti s horšou bonitou, ktorým banky už dnes schvaľujú vyššie úrokové sadzby ako je priemer na trhu.
Národná banka Slovenska oznámila, že podmienky hypoték sa budú ešte sprísňovať. Splatnosť po 64. roku by sa mala „trestať“. Je toto podľa vás správne, resp. nevyhnutné? Podľa NBS je to preventívny krok.
Eva Šablová: Opatrenie má zabrániť, aby ľudia, ktorým splatnosť skončí za hranicou produktívneho veku, mali ešte príliš vysoké zostatky úverov vzhľadom k výrazne obmedzenému príjmu, ktorý väčšinu dlžníkov na dôchodku čaká. Čím starší žiadatelia budú, tým sa ich úverový strop bude znižovať. Mnohé banky už dnes majú zapracované prísnejšie pravidlá pre stanovenie úverového stropu pre starších ľudí, ktoré býva limitované nielen dobou splatnosti, ale aj tým, akú výšku príjmu banky starším žiadateľom so splatnosťou hypotéky v dôchodkovom veku akceptujú. To následne limituje schválenú výšku úveru. Nemyslím si, že toto opatrenie bude výraznejšie obmedzovať poskytovanie úverov.
Je pravda, že banky splatnosť hypoték predlžujú a ľudia túto možnosť vítajú, aby si v súčasnosti minimalizovali mesačné splátky, hoci je to na úkor ich budúcnosti. Vzhľadom na demografický vývoj na Slovensku a situáciu v našom dôchodkovom systéme nemôžeme očakávať, že významná časť týchto dlžníkov bude mať dôchodok dostatočne vysoký na to, aby z neho vedeli splácať aj úverové splátky. Preto je obozretnosť na mieste. Hypotéku so splatnosťou za hranicou produktívneho veku odporúčame nastaviť ideálne vždy v kombinácii so sporením, aby mal človek na dôchodku okrem dlhu zároveň aj rezervu a možnosť splatiť úver skôr, prípadne minimalizovať svoj dlh a splátky v dôchodkovom veku.
Čo to vlastne v praxi znamená?
Eva Šablová: Podľa nových pravidiel NBS sa bude znižovať maximálny úverový strop (DTI) ľuďom, ktorým splatnosť úveru zasahuje za hranicu dôchodkového veku. Banky tak budú starším dlžníkom vplyvom tohto opatrenia schvaľovať o približne 15 % nižšie úvery ako doteraz. Rovnako tak by sa ich splátky mali znížiť o 15 % oproti tomu, koľko by platili pri vyšších dosiahnutých úverových limitoch. Či je táto úprava postačujúca, ukáže čas. Cieľom je, aby ľudí na dôchodku nezaťažovali príliš vysoké zostatky úverov vzhľadom k radikálnemu zníženiu príjmu človeka, ktorý dosiahne dôchodkový vek a prestane pracovať.
Podľa niektorých odborníkov sa ľudia budú vracať späť k 5-ročnému fixu miesto 10-ročného aj kvôli zvyšovaniu úrokov. Bude to výhodnejšie? (Ak áno, nie, v čom?)
Eva Šablová: Minimálnou akceptovateľnou dobou fixácie u väčšiny ľudí je dnes 5-ročná fixácia a mnohí napriek vyššej cene stále žiadajú aj o 10-ročnú fixáciu. Aktuálne aj vzhľadom na situáciu na hypotekárnom trhu odporúčame klientom dlhšie fixácie, lebo rast úrokov sa očakáva aj v najbližších rokoch. Ľudia sú ochotní priplatiť si za dlhšie viazanosti, ktoré sú spojené s vyššími úrokmi. Počítajú totiž s tým, že ak by fixácia úroku na ich úveroch skončila o dva či tri roky, je možné, že by dostali ešte vyšší úrok ako je ten dnešný.
Voľba dlhšej ako 5-ročnej fixácie je otázka individuálnych preferencií. Ak si dnes človek zaistí úrok okolo 3 % na tretinu splatnosti úveru, v konečnom dôsledku môže získať, nakoľko nikto netuší, kedy sa trend vývoja úrokov opäť otočí. Na druhej strane, 5-ročné fixácie sú lacnejšie a ak sa úroky napríklad kvôli možnej recesii súvisiacej s vojnou na Ukrajine zastabilizujú, lebo ECB bude po nejakom čase potrebovať stimulovať ekonomiky eurozóny cez zníženie kľúčovej sadzby, možno sa dočkáme scenára, ktorý bude hrať v prospech tých, ktorí si 10 a viacročné fixácie nepriplácali a zvolili skôr lacnejšiu, strednodobú viazanosť.
Ako sa bude tento trh ďalej vyvíjať? Budú ceny (aj úroky) rásť?
Eva Šablová: ECB s najväčšou pravdepodobnosťou kvôli inflačným tlakom pristúpi k zvýšeniu sadzby, preto je možné očakávať, že komerčné banky opäť zdražia úvery. Po tejto úprave by sa úroky na nejakú dobu mohli zastabilizovať a snáď skončí obdobie veľmi dynamického rastu úrokov, aké sme zažívali za posledné mesiace.
Viktor Obtulovič: Zvyšovanie úrokových sadzieb pre niektorých klientov zníži dostupnosť hypoték, a to najmä v hlavnom meste vzhľadom na enormne vysoké cenovky bytov. Táto situácia by mohla časom viesť k zastabilizovaniu cien realít v Bratislave, aj v iných atraktívnych krajských mestách. Treba si však uvedomiť, že na realitnom trhu dopyt stále niekoľkonásobne prevyšuje ponuku, preto k prasknutiu realitnej bubliny a znižovaniu cien tak skoro nedôjde.
Ak by som vás poprosila ľudskou rečou... kupovať teraz, počkať alebo byť v prenájme? Mnohí si kladú túto otázku, keďže ceny bytov sú naozaj vysoké a zvyšujú sa aj úroky.
Viktor Obtulovič: S kúpou bytu či domu sa dnes neoplatí vyčkávať. Aj vzhľadom na očakávaný vývoj na hypotekárnom trhu sa pre mnohých ľudí neskôr môže stať kúpa nehnuteľnosti nedosiahnuteľnou métou. Mesačné náklady za hypotéku a správu bytu sa v súčasnosti stále vyrovnajú alebo sú aj nižšie ako cena komerčných prenájmov, ktoré môžu časom zdražieť. Ponuka na realitnom trhu je oklieštená a aj kvôli vysokému dopytu budú ceny v tomto roku naďalej len rásť.
Na záver, čo by sa muselo stať, aby išli ceny bytov dole? Je to vôbec reálne? Veľa ľudí možno stále čaká, že ceny klesnú.
Viktor Obtulovič: Na rast cien realít vplýva viac faktorov - silný dopyt po nehnuteľnostiach v atraktívnych krajských mestách, ešte stále pomerne výhodné nízke úrokové sadzby na hypotékach, vysoká miera inflácie a tiež slabá ponuka starších nehnuteľností ako aj novostavieb. Kombinácia všetkých spomínaných faktorov tlačí ceny nehnuteľností kontinuálne nahor. Ak by sa jeden z týchto faktorov zásadne zmenil, mohlo by to viesť k postupnému poklesu cien nehnuteľností. Ak by napríklad došlo k ďalšiemu výraznému rastu úrokov na hypotékach, ktoré by sa šplhali až k 5 či 6 % tak ako je to v susednej Českej republike, dostupnosť úverov by sa výraznejšie znížila a mohlo by to teoreticky viesť k poklesu rastu cien nehnuteľností. V tomto roku však takýto scenár na Slovensku neočakávam.
