BRATISLAVA - Slovenské banky musia čeliť narastajúcemu problému so slabým predajom rezidenčných nehnuteľností. Ten môže vyústiť až do zlyhávania developerských úverov. Konštatuje to aj Národná banka Slovenska vo svojej aktuálnej analýze slovenského finančného sektora za prvý polrok tohto roka.
"Určitým zdrojom strát slovenského bankového sektora môže byť aj niektoré domáce podnikové sektory. Tu si osobitne zaslúži pozornosť financovanie výstavby rezidenčných nehnuteľností,“ uviedol pre novinárov riaditeľ útvaru dohľadu nad finančným trhom Národnej banky Slovenska Vladimír Dvořáček. Rezidenčné nehnuteľnosti totiž podľa neho v súčasnosti vykazujú len slabú predajnosť a perspektíva na zlepšenie je zatiaľ slabá.
"To môže do budúcna ovplyvniť schopnosť splácať úvery týchto subjektov,“ dodal Dvořáček. Aktuálnym príkladom rezidenčného projektu, ktorého developerovi hrozí konkurz, je petržalský Vienna Gate. Napriek tomu, že trištvrte roka bol pod súdnou ochranou pred veriteľmi a pokúšal sa o ozdravenie, nakoniec zrejme skončí v konkurze. Okresný súd v Bratislave totiž developerskej spoločnosti Vienna Gate 1, a.s. koncom septembra tohto roka odmietol potvrdiť reštrukturalizačný plán.
"Na podanie opravného prostriedku je legitimovaný reštrukturalizačný správca, ktorý túto možnosť v zákonnej lehote využije,“ uviedla predsedníčka predstavenstva Karin Ohrablová. V čom konkrétne chce rozhodnutiu súdu oponovať, však nekonkretizovala. Projekt Vienna Gate bol pritom financovaný syndikovaným úverom dvoma bankami, Tatra bankou a UniCredit Bank Slovakia. Ako uviedol hovorca Tatra banky Boris Gandel, rozhodujúce v tomto prípade bude definitívne rozhodnutie súdu.
"Zákon pripúšťa odvolanie sa proti rozhodnutiu súdu, ktoré musí podať reštrukturalizačný správca. Pre banky preto nie je rozhodnutie súdu zatiaľ konečné,“ konštatoval Gandel. Zhoršenie situácie v predaji rezidenčných nehnuteľností pripúšťajú aj ostatné banky. "Keďže po októbri 2008 vplyvom finančnej krízy na niekoľko mesiacov výrazne poklesol dopyt po nehnuteľnostiach, vrátané nového bývania, všetky rezidenčné projekty, ktoré boli v tom období rozostavané, zaznamenali výpadok v plánovaných predajoch,“ uviedol vedúci oddelenia financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne Radoslav Jakab.
Preto sa podľa neho niektoré projekty dostali do situácie, kedy neboli schopné splatiť úver banke v pôvodnom termíne. Ďalšia z veľkých bánk, VÚB banka, zatiaľ žiadne problémy vyplývajúce z rezidenčných projektov neočakáva. "Momentálne nemáme ani jeden zlyhaný projekt, ktorý by sme museli riešiť cestou uplatnenia si zabezpečenia. Neočakávame, že by niektorý z nich mal mať problémy vedúce k neschopnosti splatiť poskytnutý úver,“ uviedol riaditeľ odboru projektového financovania a financovania nehnuteľností VÚB banky Pavol Hajdu. Riziko zlyhania vo veľkej miere súvisí s nastavením parametrov financovania a od konkrétnej úverovej politiky tej ktorej banky.
"VÚB banka pristupuje ku každému developerskému projektu individuálne a financuje len tie projekty, ktoré nám dávajú komfort čo sa týka objemu vlastných prostriedkov developera v projekte, jeho schopnosti pokryť potenciálne zvýšené náklady, jeho skúsenosti v odvetví, deklarovania predpredaja pred čerpaním úveru, samotného konceptu a riešenia projektu a podobne. Týmto podľa môjho názoru do značnej miery eliminujeme budúce riziko zlyhania projektov,“ dodal Hajdu. Aj keď banky zvyšujú svoju ostražitosť pri rezidenčných projektoch, financovať ich neprestávajú.
"Aj v budúcnosti, pokiaľ investor preukáže potvrdený záujem kupujúcich v predpredaji, banka je ochotná takýto projekt financovať,“ konštatoval Jakab zo Slovenskej sporiteľne. Vo financovaní rezidenčných developreských projektov pokračuje aj VÚB banka, aj keď menšej miere. "Nové developerské projekty financujeme, aj keď v menšej intenzite ako tomu bolo v rokoch 2007 a 2008, avšak v porovnaní s rokom 2009 môžeme hovoriť o miernom oživení,“ dodal Hajdu. Problém financovania rezidenčných nehnuteľností tak ani podľa vedúceho oddelenia analýzy rizík v Národnej banke Slovenska Mareka Ličáka nemožno paušalizovať na celý bankový sektor.
"Je potrebné hodnotiť každý jeden projekt individuálne, ako je finančne nastavený,“ povedal. Riziko podľa neho spočíva v tom, že rezidenčné projekty začnú zlyhávať a banky budú musieť úvery klasifikovať ako zlyhané úvery a vytvárať na ne opravné položky. Ako však dodáva, nové byty sú najväčšou neistotou. "V rezidenčnom segmente je to najvýraznejšie, čiže tá pravdepodobnosť zlyhania tam je reálna, existuje,“ konštatoval Ličák.
