BRATISLAVA – Aktuálna situácia na trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami na Slovensku je už dlhšie pomerne stabilná. Na rozdiel od minulosti sa totiž do ponuky dostáva približne toľko bytov, koľko trh dokáže akceptovať, navyše za výhodnejšie ceny.
PRODUKT Klienti sú v súčasnosti pri voľbe bývania náročnejší, sú však aj viac vzdelaní v oblasti obchodovania s nehnuteľnosťami a zároveň majú viac možností kontroly kvality a poradenstva, ako v predkrízových časoch. Trh sa prispôsobil aktuálnym nákupným preferenciám a poskytuje široké možnosti výberu v rámci lokality, veľkostnej kategórie, dispozičného riešenia, kvality i ceny. Stavia sa viac menších projektov, často s ponukou do 50 bytov, pričom aj výmera a skladba bytov je orientovaná na menšie byty. Pozorujeme snahu fázovať výstavbu a predaj, najmä pri veľkých projektoch.
VÝMERA
Výstavba nízkometrážnych, tzv. štartovacích bytov sa stala populárnou v krízových časoch 2010 – 2012. Vďaka malým výmerám a nižším nákladom na realizáciu (najmä v prípade rekonštrukcií ubytovní, ktoré predstavovali časté riešenie), boli aj konečné ceny týchto malých bytov na prijateľnej úrovni, čo vyvolalo zvýšený dopyt. Naopak, v projektoch budovaných pred krízou boli väčšie kategórie bytov, tzn. 4 – a 5-izbové byty, či mezonety ponúkané vo väčšom počte, ako teraz. Nástupom krízy sa stali veľké byty vďaka vysokej cene nepredajné a v nových projektoch ich developeri radšej neriešili, keď tak vo veľmi obmedzenom počte. Vo vybraných lokalitách a projektoch sa v posledných dvoch rokoch stali tieto veľké byty (najmä s terasami a výhľadom) veľmi žiadané a vďaka jedinečnosti si aj veľmi rýchlo nachádzajú svojich majiteľov. Cena však zostáva stále citlivou témou, dodáva Michal Zajíček, analytik spoločnosti LEXXUS.
Pred rokom 2009 boli kupujúci zvyknutí na výber zo širokej škály štandardného prevedenia bytov s bohatými možnosťami zmien na ktoré sa dokonca špecializovali klientské centrá. Dnes sa najčastejšou ponukou v nových projektoch stáva stredný štandard, avšak v kvalitnom prevedení. Prevedenie bytov v nízkom štandarde sa úplne vytratilo a nahrádza ho holobyt, ktorý je častý aj pri luxusných nehnuteľnostiach. Pri bonitnejších klientoch sa totiž počíta s individualistickými požiadavkami.
CIEĽOVÁ SKUPINA
Takmer 80 až 90% kupujúcich riešilo a naďalej rieši reálnu potrebu bývania. V rokoch 2011 až 2012 bol dopyt po štartovacom bývaní na vrchole, dnes prichádzajú na trh projekty s kombinovanou ponukou malých a stredných kategórií bytov. V súčasnosti, po útlme, už tvoria časť kupujúcich aj investori, ktorí pred krízou často nakupovali balíky bytov v nových projektoch. Na rozdiel od predkrízových rokov, kedy to boli hlavne zahraniční klienti, sú to dnes len domáci.
Priemerná cena bytov v nových bratislavských projektoch klesala od roku 2009 z hodnoty približne 2 080 EUR/m2 bez DPH na aktuálnu priemernú cenu 1 800 EUR/m2 bez DPH, ktorej pokles sa zastavil a už niekoľko kvartálov sa drží na rovnakej úrovni.
DOPYT
V rokoch 2006 – 2008 bol záujem o nové byty veľký a rýchlo sa predávali. Pri niektorých bolo potrebné robiť poradovníky (napr. Tri Veže), v prípade menších projektov sa nezriedka podarilo vypredať projekt ešte pred jeho dokončením. Ročne sa predalo 4 až 5 000 bytov.
Zmenu klientského správania možno badať v krízových rokoch 2009 – 2010. Kvôli nedôvere v rozostavané projekty sa kupujúci začali viac zaujímať o dokončené projekty, predaj z papiera prakticky nefungoval. Vplyv krízy sa jasne odzrkadlil v počte predaných bytov, ktorých počet klesol na priemer 1 400 bytov za rok.
Kupujúcich si časom získali projekty, ktoré badateľne napredovali vo výstavbe a počas posledných dvoch rokov sa vracia dôvera v nové projekty a predaj z papiera. Kupujúci prejavujú záujem o nové byty už v štádiu začatia výstavby, pri niektorých projektoch už aj počas predpredaja, tzn. niekoľko mesiacov pred začatím výstavb, vo fáze finalizácie príprav odštartovania výstavby a povoľovacích procesov.
V súčasnosti sa developeri do predaja nových projektov púšťajú v momente vydania stavebného povolenia, prípadne súbežne so začiatkom výstavby rozbiehajú predpredaj s výhodnejšími cenami. Na prieskum trhu a nastavenie projektu s ohľadom na potenciálnu cieľovú skupinu sa kladie oveľa väčší dôraz. Výsledkom je okrem kvalitného produktu, reálne nastavená cena, čo sa v konečnom dôsledku odzrkadľuje na úspešnom predaji. Od roku 2011 sa predaj bytov drží na priemernej úrovni 2 000 bytov za rok.
Autor: Michal Zajíček, analytik spoločnosti LEXXUS
Zdroj: interné štatistiky LEXXUS, a.s.
Oddelenie Research & Real Estate Consultants pravidelne monitoruje najdôležitejšie informácie z aktuálneho diania na realitnom trhu. V našich analýzach prinášame nielen informácie z prieskumu trhu, ale i cenné skúsenosti z každodenného kontaktu s klientom. Vďaka dôkladnej znalosti požiadaviek trhu pomáhame developerom správne nastavovať ich projekty, a tým podporujeme výstavbu kvalitných, žiadaných projektov.
Pestrú ponuku voľných bytov nájdete na realitnom portáli Ringo.sk.
