Odpovede na vaše otázky, ktoré vám pomôžu prežiť hypotéku a iné operácie spojené s bankami, vám dáva Eva Černá - banková ombudsmanka. V prípade, že i vy potrebujete poradiť, napíšte nám na e-mailovú adresu ombudsman@topky.sk.
1. Vážená pani Černá, veľmi podrobne som si prečítal Vaše rady, ktoré dávate čitateľom webu ohľadom toho, ak sú platobne neschopní splácať hypotéku banke. Domnieval som sa, že sa dozviem aj niečo nové, čo by aj mne pomohlo. S poľutovaním musím konštatovať, že Vaše rady typu "...musíte komunikovať s bankou" "...banka si len vymáha svoje, čo je v zmluve.." atď., sú ľudom, ktorí ozaj hľadajú účinnú pomoc v núdzi, v podstate nanič. Ľuďom treba rovno povedať a nemotať im medové motúzy popod nos : "Čo ste si podpísali, mali ste si poriadne premyslieť, teraz treba platiť". A teraz moja skúsenosť so Slovenskou sporiteľňou. Mám hypotéku na 15 rokov, mám splatené 2/3 dlhu. Momentálne som aj ja v podobnej situácii. Bol som tam na debatu, čo sa s tým dá robiť. A výsledok? Splátky sa nedajú prerušiť, len znížiť maximálne na 6 mesiacov. Doba splatnosti úveru je nemenná, preto po období, kedy splátky banka zníži, automaticky sa musia splátky zvýšiť, lebo termín ukončenia splatenia hypotéky je NEMENNÝ! Takto to majú určite zariadené všetky banky. Bolo by od Vás férové, aby ste to v týchto článkoch napísali niekde na začiatku veľkými písmenami a červene. A ľudia Vás automaticky prestanú obťažovať svojimi problémami, ktoré im aj tak nevyriešite. Ostávam s pozdravom a prajem príjemný deň. Ing. Z. Kramarčík
Vážený pán Kramarčík, z Vášho mailu je zrejmé, že ste celkom dobre informovaný čo robiť v prípade splácania úveru ak stratíte prácu, alebo keď sa Vám stane iná nepredvídateľná skutočnosť, ktorá spôsobí nevyhnutnú zmenu finančného správania. Väčšina mojich klientov ale nie je natoľko dobre informovaná a v strese z nepríjemnej situácie, v ktorej sa nachádzajú, prestanú úplne komunikovať s bankou. To je to najhoršie, čo môžu spraviť, lebo v prípade, že nekomunikujú, banka ich vyzve na okamžité splatenie celého úveru, po ktorom nasleduje postúpenie pohľadávky exekútorovi. To znamená, že klient zväčša príde o byt a banka má “na krku“ nesplácanú pohľadávku, čo je pre oboch, samozrejme, to najhoršie možné riešenie. Takýmto klientom zväčša radím, aby s bankou písomne komunikovali a v prípade problémov sa obracali na mňa. A teraz k riešeniu Vášho problému. Vaša banka Vám poskytla prerušenie alebo odklad splátok na pol roka. Ďalšou možnosťou je program štátnej pomoci občanom, ktorí v dôsledku krízy a následnej nezamestnanosti nie sú schopní splácať úvery na bývanie. Hlavným cieľom programu je reštrukturalizácia nesplácaných hypotekárnych úverov zo strany komerčných bánk a následné poskytnutie návratnej finančnej pomoci občanom pri splácaní úverov po dobu 12 mesiacov.
2. Chcel by som predčasne splatiť úver. Ako mám postupovať, aby to bolo pre mňa čo najvýhodnejšie a nestratil som na tom žiadne financie? Ján z Oravy
Klient má právo kedykoľvek pred uplynutím splatnosti úveru ho predčasne splatiť. To však môže byť v niektorých prípadoch spojené s dodatočnými nákladmi, ktoré hradí klient. Ak ide o spotrebiteľský úver, podľa aktuálneho znenia zákona môžu banky za predčasné splatenie úveru účtovať maximálne 1% zo zostávajúcej sumy úveru, ak do doby splatnosti zostáva viac ako jeden rok, alebo 0,5%, ak úver bude splatný do 12 mesiacov. Pri hypotékach takéto obmedzenia neplatí a významnú rolu zohráva to, či úver chcete vyplatiť počas trvania doby fixácie alebo platnosti pohyblivej úrokovej sadzby. Bezplatne môžete úver splatiť vždy k dátumu ukončenia fixácie úveru. Niektoré banky však účtujú poplatok za zmenu úverovej zmluvy. Spôsob úhrady a termíny môže byť individuálny pre každú banku a budete ich mať pravdepodobne uvedené vo svojej úverovej zmluve. Informujte sa o možnostiach predčasného splatenia včas, napr. už 2 mesiace pred uplynutím dátumu fixácie. Splatiť hypotéku predčasne môžete aj mimo obdobie fixácie. V takom prípade je tento úkon spojený s poplatkom za predčasné splatenie úveru. Zároveň môžete zaplatiť aj poplatok za zmenu úverovej zmluvy. Ďalšou možnosťou, ktorá prichádza do úvahy je čiastočné splatenie úveru. Niektoré banky umožňujú raz do roka splatiť 20% zo zostatku úveru bez poplatku. Takáto informácia býva najčastejšie uvedená priamo v zmluve.
3. Dobrý deň. Chcela by som od Vás potvrdiť niekoľko informácií. S manželom si chceme kúpiť byt a teda vybaviť pôžičku. Problém je v tom, že ja som zamestnaná a on nie, ale chceme požiadať niekoho o ručenie (spoludlžník z pohľadu splácania) s tým, že manžel bude mať onedlho zmluvu a tým chceme tohto ručiteľa vylúčiť z úveru. Nie je s tým problém? Pretože nerada by som tohto človeka zaťažovala, chceli by sme to urobiť v časovom horizonte asi 6 mesiacov. Platí sa za to iba ten poplatok za zmenu v zmluve, alebo aj niečo iné? Ďakujem.
Kúpa bytu patrí k zásadným rozhodnutiam, ktoré sa dotýkajú rodinného rozpočtu, a preto si ju treba poriadne zvážiť. Odporučila by som Vám navštíviť viac bánk, spraviť si prieskum, čo a hlavne za koľko Vám daná banka poskytne a informovať sa o možnosti ručenia. Vaša predstava o „vylúčení“ ručiteľa sa nemusí zhodovať s predstavou banky. Už dnes počítate s tým, že po istom čase dôjde k zmene úverovej zmluvy, ktorá si vyžaduje súhlas všetkých zúčastnených strán. Môže nastať aj situácia, že príjem Vášho manžela nemusí postačovať a budete musieť získať dodatočne zabezpečenie úveru. V prípade zmeny ručiteľa ide o zmenu v zmluve, ktorá je spoplatnená v zmysle platného cenníka.
4. Dobrý deň pani Černá, obraciam sa na Vás s prosbou o radu. S manželom si chceme zobrať hypotéku a potrebovala by som vedieť, či majiteľkou nehnuteľnosti, ktorú chceme založiť, (otcov byt) musím byť ja, alebo stačí, ak dá otec súhlas na založenie jeho bytu. Podotýkam, že s manželom nevlastníme žiaden byt, nehnuteľnosť ani pozemok. Ďakujem za skorú odpoveď a prajem pekný deň. Joštová
Hypotekárny úver nemusí byť zabezpečený nehnuteľnosťou, ktorá má byť z úveru financovaná. Takisto je možné úver zabezpečiť nehnuteľnosťou, ktorú žiadateľ o úver nemá v osobnom vlastníctve, čiže je vo vlastníctve tretej osoby - záložného ručiteľa. Nie je potrebné, aby záložný ručiteľ vystupoval v úverovom vzťahu, ale podpisuje záložné zmluvy na zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti, ktorá bude založená v prospech hypotekárneho úveru.
5. Dobrý deň, V mesiaci september 2010 sme požiadali o hypotekárny úver pre mladých vo výške 42 000 eur, na nehnuteľnosť, ktorá bola ocenená znalcom banky na 60 000 eur. Kúpna cena nadobúdanej nehnuteľnosti je 61 000 eur. Požiadali sme v banke - priateľ (dlžník, vek 30 rokov) a ja (spoludlžník, vek 29 rokov) o sumu 42 000 eur s nárokom na štátny príspevok pre mladých. Podotýkam že nie sme manželia a nadobúdame nehnuteľnosť do podielového vlastníctva ½ a ½ . Podmienky pre štátny príspevok sú stanovené nasledovne:
• vek klienta od 18 do 35 rokov (podmienka sa vzťahuje aj na spoludlžníka) maximálny limit hypotekárneho úveru 49 790,88€ (1 500 000,-Sk), 70% hodnoty nehnuteľnosti
• priemerný mesačný hrubý príjem klienta za predchádzajúci kalendárny rok môže byť najviac vo výške 1,3 násobku priemernej hrubej mesačnej nominálnej mzdy v národnom hospodárstve, momentálne 942,50 €, t.j. ekvivalent 28 393,76 Sk. * (v prípade manželov musia podmienku maximálneho príjmu spĺňať obidvaja manželia)
• účel hypotéky so štátnym príspevkom pre mladých je nadobudnutie, výstavba, zmena a údržba tuzemských nehnuteľností
Všetky podmienky spĺňame obidvaja a dokonca ich musíme spĺňať obidvaja na to, aby nám bol priznaný nárok na štátny príspevok pre mladých. Avšak od banky sme dostali stanovisko, že nárok na štátny príspevok nám bude priznaný len na sumu 30 500 eur, čo je vlastne ½ z kúpnej ceny, keďže nehnuteľnosť kupujeme do podielového vlastníctva. Ale na základe čoho a prečo nám to obmedzili, veď predsa kupujeme byt spolu a obidvaja máme nárok na štátny príspevok, tak prečo nemôžeme získať štátny príspevok aj na zvyšnú časť, ktorá má byť úročená úrokovou sadzbou bez štátneho príspevku. Mám tomu rozumieť tak, že ak by sme chceli štátny príspevok využiť v našom prepade do maxima, mali sme žiadať 2 samostatné úverové zmluvy? Toto by nám zas neprešlo si myslím cez banku, aby sa 2 hypotekárne úvery ručili jednou a tou istou nehnuteľnosťou. Pýtam sa, ak musíme spĺňať obidvaja podmienky na priznanie štátneho príspevku, prečo a na základe čoho nám obmedzia nárok na štátny príspevok, jednoducho povedané len na 1 osobu? Nikde som sa nedočítala, že dvaja mladi ľudia, ktorí nie sú ešte zosobášení, budú takto diskriminovaní. Zostala som nemilo prekvapená v banke, keď nám vraveli že sa štátny príspevok nedá uplatniť na celú nami žiadanú čiastku, a to tesne pred podpisom úverovej zmluvy, keď nám už "horeli" termíny na kúpnopredajnej zmluve, lebo banka si dávala "načas". O tomto probléme sa nikde nepíše a dokonca nás ani v banke (žiadnej) na toto vopred neupozornili, keď sme sa ešte len rozhodovali. Prečo? To sme tak výnimoční? Nemyslím si, že sme jediní, ktorí majú tento problém. Poprosím stanovisko, prípadne kam a na koho sa môžem obrátiť, ak sa dá ešte táto situácia nejako riešiť. Ivana Kocoureková, 0949334778.
Vážená pani Kocoureková, v tejto chvíli nemáme všetky potrebné informácie (od Vás a ani od banky), aby sme sa dokázali jednoznačne vyjadriť. V každom prípade by som Vám odporučila obrátiť sa písomne na banku a požiadať ju o vysvetlenie na základe čoho sa tak rozhodla. Následne môžete podať oficiálny podnet na moju kanceláriu. Rovnako sa môžete so žiadosťou o úver obrátiť aj na inú banku. Všeobecne v prípade úverov je rozdielny prístup k manželom a „nemanželom“ možný, pretože riziko banky v prípade nesplácania je v takýchto prípadoch odlišné. (Kontakty: Rajská 15/A, 811 01 Bratislava, tel. 02/ 57205 309, fax. 02/ 57205 315, e-mail: ombudsman@bankovyombudsman.sk, prípadne nás navštívte osobne každú stredu od 9.00 – 17.00 hod.)
6. Dobrý deň, pani Černá, prosím Vás o vysvetlenie. Nechápem jednu vec, ako je možné, že sú na Slovensku tak vysoké úroky? Sestra žije v Belgicku a úroky sú tam výrazne pod 3%. U nás sa ledva dostávame pod štyri percentá. To Európska únia nevidí? Je možné, že budú tlačiť naše banky, aby znížili úroky? Ďakujem, rozhorčený klient Matúš.
Dobrý deň, úverovanie v jednotlivých krajinách je potrebné posudzovať komplexne. Výšku úrokov ovplyvňuje veľmi veľa faktorov a okolností. Na Slovensku sú to vysoké náklady na refinancovanie úverov bankami a kreditné riziko domácností. Dlhodobé zdroje do splatnosti úveru sú pre slovenské banky v priemere drahšie než pre banky v zahraničí. K výške úveru prispieva aj to, že Slovensko je malý trh, to na aké obdobie si klienti fixujú úrokovej sadzby ale aj vývoj cien nehnuteľností, ktoré sú pri jednotlivých krajinách rôzne. Európska únia nemôže diktovať bankám, ktoré sú súkromnými subjektami výšku úrokov. Tie sú výsledkom dopytu a ponuky po hypotekárnych úveroch. Kým v západnej Európe objem nových úveroch v uplynulých rokoch klesal, resp. stagnoval, u nás rástol. Na výšku sadzieb vplýva aj existencia iných možností, ako si zabezpečiť bývanie (napr. nájomné byty, ktoré sú v niektorých krajinách na rozdiel od Slovenska pomerne bežné)
7. Dobrý deň, prosím Vás o radu. Chcem si zobrať hypotekárny úver mám 32 rokov, celkom slušne zarábam, ale potreboval by som si požičať plnú sumu. Je možné, aby som ju získal, ktorú banku mi odporúčate?
Dobrý deň, v dôsledku pozitívneho vývoja cien nehnuteľností sa už objavili zvýhodnené ponuky bánk, ktoré uvoľňujú podmienky a požičiavajú aj do 100% hodnoty nehnuteľnosti. Odporúčam Vám navštíviť niekoľko bánk a urobiť si prehľad, kde Vám požičajú a za akých podmienok. 100% hypotéku však nezíska každý. Je potrebné, aby ste prešli všetkými kritériami banky a až na základe splnenia podmienok. Rozhodujúcimi kritériami pri jej získavaní je bonita klienta a hodnota nehnuteľnosti. Kritériá na posúdenie rizikovosti klienta sa medzi bankami líšia a niektorá z nich Vám prípadne môže požičať úver v plnej výške ceny nehnuteľnosti.
