BRATISLAVA - Zdaňovanie nehnuteľností podľa ich hodnoty namiesto veľkosti obytnej plochy. To by podľa analytikov Národnej banky Slovenska mohlo priniesť vyššiu spravodlivosť daňového systému, daňový mix menej obmedzujúci ekonomický rast či nižšiu cyklickosť príjmov samospráv. Prechod na nový systém by tiež mohol byť efektívnym nástrojom fiškálnej konsolidácie a sekundárne by mohol pomôcť aj stabilizovať ceny nehnuteľností. Výhrady voči tomu ale majú realitní analytici a Združenie miest a obcí Slovenska.
„Systém zdaňovania nehnuteľností založený na hodnote nehnuteľnosti je štandardom vo väčšine vyspelých európskych krajín. Prechod na takýto typ systému a zároveň zvýšenie podielu týchto daní odporúča Slovensku väčšina relevantných ekonomických inštitúcií. Výhody hodnotového zdanenia sú najmä vyššia spravodlivosť daňového systému, daňový mix menej obmedzujúci ekonomický rast, nižšia cyklickosť príjmov samospráv a efektívny nástroj fiškálnej konsolidácie," zhodnotili analytici úseku meny, štatistiky a výskumu Národnej banky Slovenska.
Slováci platia jedny z najnižších daní
V európskom kontexte patrí Slovensko ku krajinám s najnižším zdanením nehnuteľností. Ich podiel na celkovom HDP v roku 2022 dosiahol len 0,4 percenta, pričom štát vybral 460 miliónov eur. Nižšie výnosy z dane z nehnuteľností majú už len Litva, Česko a Estónsko, priblížili analytici. Priemer za 27-člennú Európsku úniu je na úrovni 2,1 percenta HDP.
Zmenu systému zdanenia nehnuteľnosti pritom podľa nich odporúča aj väčšina relevantných domácich či medzinárodných inštitúcií. Po zmene slovenského daňového systému volá Európska komisia, k odporúčaniam sa pridali aj OECD či Medzinárodný menový fond.
"V súčasnom systéme zdanenia nehnuteľností nie je nijak konzistentne zabezpečená horizontálna férovosť zdanenia," zhodnotili analytici. Podľa odborníkov rozdiely v hodnote nehnuteľností medzi obcami nie sú v systéme premietnuté vôbec, čo má za následok rozdielne zdanenie nehnuteľností naprieč obcami. Existujú tak obce s relatívne nízkou sadzbou dane, no hodnotnými bytmi a na druhej strane obce s relatívne vysokou sadzbou dane, no nízkou hodnotou bytov.
Analytici však upozornili, že k reforme dane z nehnuteľnosti treba pristupovať s ohľadom na špecifiká a historické zvyklosti Slovenska. Slovenské domácnosti totiž majú majetok výrazne koncentrovaný v nehnuteľnostiach. Podľa analytikov takmer 70 % aktív slovenských domácností tvoria nehnuteľnosti určené na bývanie. Nastavenie zdaňovania nehnuteľností tomu preto treba podľa analytikov prispôsobiť.
Nemusí to byť férovejšie pre všetkých
Zdaňovanie nehnuteľností podľa ich hodnoty by nemuselo byť férovejšie pre všetkých. Dosahy by to mohlo mať na majiteľov nehnuteľností v lokalitách, kde z rôznych dôvodov narástli ceny nehnuteľností. Navyše, ceny bytov či domov v jednej lokalite nie sú vždy rovnaké, cenu totiž ovplyvňujú aj iné faktory. Rozdielny vplyv by to malo aj na mestá a obce. Uviedli to v tejto súvistlosti realitní analytici a Združenie miest a obcí Slovenska.
"Zdaňovanie nehnuteľností podľa ich trhovej hodnoty z cenovej mapy považujeme za nie najlepšie riešenie. Jedným z dôvodov je dosah na majiteľov, ktorí vlastnia nehnuteľnosti v lokalite, kde prišlo z rôznych dôvodov k nárastu cien, a nie je to len prípad Bratislavy," uviedol analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Martin Lazík.
Aj podľa analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického je otázne, či je systém zdaňovania založený na hodnote nehnuteľností férovejší. "Automaticky totiž považuje vlastníkov drahších nehnuteľností za finančne spôsobilejších platiť vyššie dane. Nemusí to totiž platiť pri všetkých skupinách obyvateľstva," priblížil Kubrický. Doplnil, že hodnotový systém zdaňovania treba dôsledne pripraviť a nie je možné ho zaviesť zo dňa na deň.
Podľa Lazíka je prepojenie zdaňovania podľa trhovej ceny závislé od kvalitných a aktualizovaných dát, no vychádza aj z predpokladu, že byty či domy v jednej lokalite majú rovnakú cenu. "To však nie je pravda, pretože cenu nehnuteľnosti ovplyvňujú aj iné faktory ako len lokalita. Na jednej ulici môže byť rodinný dom za dva milióny eur a iný za jeden milión eur. Alebo byty pod hradom v Bratislave - kde máme cenu bytov na štvorcový meter 7000 eur a kúsok ďalej 3500 eur. Nevieme si preto predstaviť, že by štát bol dnes alebo v blízkej budúcnosti pripravený s takto detailnou cenovou mapou nehnuteľností," upozornil analytik NARKS.
Pre Ministerstvo financií je to dlhodobá téma
Ministerstvo financií (MF) SR považuje úpravu zdaňovania nehnuteľností za dlhodobú tému, ktorú zdôrazňuje aj samotný rezort. "Aj z toho dôvodu sa táto problematika dostala do samotného Programového vyhlásenia vlády SR. Cieľom ministerstva financií je, aby bolo nastavenie zdaňovania efektívnejšie a spravodlivejšie. V súčasnosti je však ešte z pohľadu MF SR predčasné hovoriť o podrobnostiach či o konkrétnych parametroch," reagoval rezort financií.
archívne video
