BRATISLAVA - Rozmýšľate nad novým bytom, no nemáte potrebnú hotovosť? Banky sa dnes predbiehajú úverovými ponukami v podstate na čokoľvek. Niektoré pravidlá sa postupne menia v prospech klientov.
Slováci si stále požičiavajú viac ako dosť. „Banky počas prvého tohtoročného polroka požičali obyvateľstvu takmer 2,5 mld. eur vo forme novoposkytnutých úverov. „Na dračku“ išli predovšetkým spotrebné úvery. Úvery na bývanie Slováci na konci júna využili v objeme až 12,5 mld. eur,“ uviedla Eva Sadovská, analytička Poštovej banky. Stav klasických hypoték narástol oproti júlu 2011 o necelé 3 %. Nárast objemu v prípade stavebných úverov bol ešte pomalší (o 2 %).
Priemerne si Slovák vezme hypotéku podľa štatistík ČSOB vo výške 46 066 €. Suma sa líši v jednotlivých regiónoch. Najvyššia je v Bratislave a okolí (64 354 €), naopak najnižšia v Banskej Bystrici (36 458 €). Od výšky hypotéky závisí aj priemerná mesačná splátka, ktorá je najvyššia v bratislavskom regióne (405 €) a najnižšia v Banskej Bystrici (242 €).
Od septembra nové pravidlá
Od septembra je účinná novela zákona o bankách, ktorá by mala podporiť práva a informovanosť hypotekárnych dlžníkov. Banky budú musieť umožniť splatiť dlžníkom bez pokuty a poplatku aj časť úveru pri refixácii, nielen celý. Ak sa rozhodnete pre mimoriadnu splátku v čase obnovy fixácie, zníži sa vám výška mesačnej splátky, ale zachová sa doba splatnosti. V prípade, že si chcete nechať aj naďalej pôvodnú výšku mesačnej splátky ale skrátiť splatnosť, už ide o zmenu zmluvných podmienok a banka vám túto zmenu spoplatní.
Zároveň budú musieť dať klientom k dispozícii dva mesiace na rozhodnutie o tom, či chce splatiť časť alebo celý úver a preniesť si ho do inej banky.
Zlepšiť by sa mala aj informovanosť o zámere banky zmeniť úrok na hypotéke a na základe toho sa rozhodnúť, či v banke naďalej ostať, alebo nie. Banky musia takúto zmenu v úrokovej sadzbe oznámiť dva mesiace pred plánovanou zmenou a bez akéhokoľvek skracovania tejto lehoty. Všetky potrebné informácie o podmienkach zmluvy musia byť podrobne uvedené v obchodných podmienkach.
Opatrenia v oblasti hypoték sa budú týkať všetkých úverov zabezpečených nehnuteľnosťou, teda nielen hypoték, ale aj úverov na bývanie. Práva by banka nemala upierať preto, že má klient napríklad tzv. americkú hypotéku alebo iný úver na bývanie, ktorý zo zákonného hľadiska nie je hypotékou.
Stop neprehľadným poplatkom
Od budúceho roka by klienti nemali platiť úroky alebo poplatky, ktoré nie sú ustanovené zákonom alebo uvedené v zmluve o spotrebiteľskom úvere alebo jej prílohách. Zostanú tak iba poplatky, s ktorými vás banka oboznámila v čase uzatvárania zmluvy a s ktorými sa môžete kedykoľvek jednoducho oboznámiť. Túto novelu zákona o spotrebiteľských úveroch, poslanci posunuli do druhého čítania a jej účinnosť sa navrhuje od začiatku budúceho roka.
Hypotéka pre mladých
Dotovaná hypotéka pre mladých do 35 rokov bude od októbra dostupnejšia pre širšiu skupinu záujemcov. Príjmová hranica totiž stúpne o takmer 30 eur. „Pri zvýhodnenej hypotéke sa príjmová hranica posudzuje vo vzťahu k priemernej hrubej mzde žiadateľa za predchádzajúci kalendárny rok. V súčasnosti môže zarábať aj viac,“ uviedla Melinda Péková, vedúca oddelenia úverov VÚB banky.
Vychádza sa z 1,3-násobku priemernej hrubej mzdy v národnom hospodárstve. Podľa aktuálnych údajov Štatistického úradu dosiahla priemerná mzda za druhý kvartál tohto roka výšku 793 eur, vďaka čomu sa príjmová hranica od októbra zvýši zo súčasných 1 001 eur na 1 030,90 eur. No v prípade, že dotovanú hypotéku žiadajú manželia, či partneri, je hranica dvojnásobná, t.j. 2 061,80 eur. Úrokové zvýhodnenie platí na prvých päť rokov od poskytnutia hypotéky a jeho výšku stanovuje zákon o štátnom rozpočte na každý kalendárny rok individuálne. Nová príjmová hranica bude platiť do konca roku 2012. Dotáciu k úrokovej sadzbe je možné získať najviac na sumu 50 000 eur, a zároveň maximálne na sumu zodpovedajúcu 70 % z hodnoty nehnuteľnosti. Časť úveru presahujúca niektorú z týchto hraníc sa úročí štandardnou úrokovou sadzbou.
Koľko dokážu mladí s dotovanou hypotékou ušetriť? „V priemere si požičiavajú 50 tisíc eur so splatnosťou na 28 rokov. Vďaka trojpercentnej dotácii úrokovej sadzby je potom ich mesačná splátka nižšia o vyše 80 eur. Za prvých 5 rokov celkovo ušetria takmer 5 000 eur,“ dodáva Melinda Péková. V tomto roku predstavovali hypotéky pre mladých vo VÚB banke takmer 40% všetkých úverov zabezpečených nehnuteľnosťou.
Trh s bývaním sa postupne stabilizuje
Ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku na Slovensku klesli a nevybočili z trendu za posledných 18 mesiacov. „Ak by priemerná cena nehnuteľností na bývanie zostala do konca roka nezmenená na úrovni 1 227 eur za meter štvorcový, tak by ceny v medziročnom porovnaní naďalej klesali aj do konca roka 2012,“ predpovedá analytik ČSOB Marek Gábriš. Ďalší vývoj bude podľa neho zrejme podobný a ceny budú stagnovať alebo mierne, nie však už dramaticky, klesať. Trend zlepšovania dostupnosti bývania pokračuje napriek drobným kvartálnym výkyvom. „Na základe nedávno zverejnených údajov za vývoj miezd sa dá konštatovať, že v druhom štvrťroku 2012 sme si mohli dovoliť kúpiť väčšie množstvo plochy ako v predchádzajúcom štvrťroku a zároveň viac ako v rovnakom období minulého,“ dodal Gábriš. Kým v druhom štvrťroku 2011 aj prvom štvrťroku 2012 si Slovák mohol za svoju priemernú nominálnu hrubú mzdu dovoliť kúpiť 0,62 m² plochy, tak aktuálne je to 0,65 m².
Záujemcovia o kúpu bytov majú momentálne výhodu v tom, že si môžu z ponuky bytov pomerene pokojne vyberať. Rizikom pre trh nehnuteľností zostáva aj naďalej trh práce.
Koľko a za čo
Dostupnosť bývania sa dá vyjadriť aj cez počet mesiacov, ktoré musíme odpracovať na cenu priemerného bytu. Podľa prepočtov ČSOB by sme na priemerný 1-izbový byt museli pracovať 58 mesiacov a na priemerný 3-izbový byt 109 mesiacov. Aj z pohľadu tohto ukazovateľa sa dostupnosť bývania v druhom štvrťroku zlepšila a to tak v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka ako aj so začiatkom roka 2012.
Za svoju priemernú hrubú mzdu si môžu najviac metrov štvorcových kúpiť a teda najdostupnejšie bývanie je v Trenčianskom (1,07), Nitrianskom (1,04) a Žilinskom kraji (0,92). Naopak najdrahší je stále Prešovský (0,76 m²) a Bratislavský kraj (0,61 m²). Kým v Prešovskom kraji to môže byť dôsledok relatívne malej ponuky a zarátania regiónu Tatry, tak v Bratislave a okolí je to zrejme dôsledkom relatívne stabilnejšieho trhu práce v porovnaní s ostatnými regiónmi.
Najviac hypoték pre manželov v popradskom regióne
Bratislavský kraj je jediným regiónom Slovenska, kde si jednotlivci zobrali viac hypoték, ako manželské páry. "Priemerný vek klientov je od 30 do 35 rokov," povedala riaditeľka odboru Bývanie a mobilita z ČSOB Dáša Polláková. Spoločnú hypotéku si podľa nej berú aj partneri, ktorí nie sú manželmi. Najviac ich je v Banskej Bystrici a okolí, najmenej v Bratislave.
„Len pre zaujímavosť, na konci prvého polroka 2012 dlžil banke ekonomicky aktívny Slovák v priemere 6 252 eur. Pred rokom nám takýto prepočet vyšiel na úrovni 5 843 eur,“ dodala Eva Sadovská, analytička Poštovej banky. Hoci dlhy Slovákom z roka na rok narastajú, v rámci eurozóny sme jednoznačne najmenej zadlženým národom. Celkové úvery slovenských domácností, na bývanie aj spotrebné, nedosahujú totiž ani štvrtinovú úroveň vyprodukovaného HDP krajiny. V eurozóne predstavuje tento podiel viac ako polovicu.
Vývoj úrokových sadzieb či už na vkladoch alebo na úveroch závisí nielen od vývoja základnej úrokovej sadzby ECB a sadzieb na medzibankovom trhu, ale aj od konkurenčného boja a obchodnej politiky jednotlivých bánk. V prípade úrokov na hypotékach, ale aj na iných úveroch svoju rolu zohráva i riziková prirážka. "V tomto roku ekonomický rast nestačí na vytváranie nových pracovných miest. Nezamestnanosť na Slovensku zostáva aj naďalej vysoká a banky sú pri požičiavaní peňazí obozretné," uzavrela Sadovská.
