BRATISLAVA - Dňa 15. septembra 2011 nadobudol účinnosť dlho diskutovaný zákon, ktorý má ukončiť reguláciu nájomného. O tom, či tento zákon vyrieši otázky v tejto oblasti, sme sa rozprávali s advokátkou Janou Martinkovou z advokátskej kancelárie Advocatus Martinková.
O čom je teda tento nový zákon?
Zákon o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov obsahuje podmienky a lehoty ukončenia nájmu v bytoch s regulovaným nájomným ako aj možnosti jednostranne zvyšovať výšku regulovaného nájomného. Podrobnejšie sa zákonu venujem v právnej poradni na Feminity z 3.októbra. Tento zákon konečne, i keď len čiastočne, rieši viac ako dvadsaťročné zasahovanie štátu do užívania súkromného majetku. Odkedy bol reštituentom vrátený ich súkromný majetok, museli vlastníci domov s nájomcami suplovať sociálnu úlohu štátu a strpieť regulovanú cenu nájmu, ktorá bola a je niekoľkonásobne nižšia, ako je trhové nájomné.
Štát predsa musel chrániť nájomcov, ktorí sa nie vlastnou vinou dostali do situácie, že byt, v ktorom roky žili, náhle nepatrí štátu, ale súkromnej osobe?
To určite áno. Smutné však je, že i keď na prvý pohľad doterajší právny stav poskytoval ochranu nájomcom bytov, v skutočnosti štát chránil len vlastnú pasivitu a nečinnosť v oblasti bytovej politiky na úkor základných ľudských práv vlastníkom nehnuteľností. Dvadsať rokov ich štát zneužíval ako nevoľníkov, de facto ich prinútil vykonávať funkciu štátu, nielen bez finančnej kompenzácie, ale naopak spôsobil im významné finančné straty. Vlastníci – prenajímatelia predsa majú nielen práva, ale aj povinnosti k nehnuteľnosti. Hlavne udržiavať ju v prevádzky spôsobilom stave. To však z obnosu regulovaného nájmu bolo nereálne. Takže museli často údržbu hradiť z iných zdrojov ako z nájomného, inak by boli vystavení riziku obrovskej zodpovednosti voči nájomcom. Toto pre štát „najlacnejšie“ riešenie, ho však môže vyjsť nakoniec draho.
Ako to myslíte? Štát predsa situáciu začal riešiť.
To áno, ale neskoro. Osobne si myslím, že ak by sa mnohí vlastníci neobrátili s hromadnými sťažnosťami na Európsky súd pre ľudské práva (ESĽP) a Slovensku nehrozili miliónové náhrady škody, tak by sme sa novej právnej úpravy možno nedočkali. Aj v Čechách ukončili reguláciu nájomného ku koncu minulého roka s výnimkou veľkých miest, kde by mala byť ukončená do konca budúceho roka. Tiež to spustilo takmer 5000 sťažností na ESĽP, kde žiadajú náhradu za spôsobené škody, ktoré predstavujú celkovo sumu 20 miliárd českých korún ročne.
Myslíte si, že sú tieto sťažnosti oprávnené?
Vzhľadom na to, že legitímni vlastníci dlhé roky nemohli voľne nakladať so svojím vlastníctvom, plnohodnotne ho užívať ani mať z neho primeraný výnos, dokonca ho ani udržiavať či zabrániť jeho znehodnoteniu, celkom iste sú tieto sťažnosti oprávnené. Okrem potvrdenia porušenia ich práv a náhrady trov konania môžu žiadať, a tiež žiadajú náhradu nemajetkovej ujmy ako aj náhradu skutočnej škody, ktorá im v dôsledku dlhotrvajúceho zásahu štátu do ich práv vznikla. ESĽP zatiaľ o sťažnostiach nerozhodol, ale dá sa viac ako predpokladať, že bude vychádzať z rozhodnutia v obdobnom prípade Hutten-Czapska versus Poľská republika z februára 2005. ESĽP tu konštatoval porušenie majetkových práv sťažovateľky, zaručených článkom 1 Protokolu č. 1 k Dohovoru na ochranu ľudských práv a základných slobôd, ako vlastníčky domu, na ktorý sa vzťahovalo regulované nájomné a prisúdil jej 30 000 eur ako náhradu nemajetkovej ujmy, 22 500 eur ako trovy konania a zároveň zaviazal Poľskú republiku prijať nevyhnutné legislatívne opatrenia, ktoré zabezpečia zodpovedajúcu úroveň nájomného pre všetkých vlastníkov v podobnej situácii. Slovenskí sťažovatelia žiadajú náhradu nemajetkovej ujmy po 50.000,- eur a náhradu skutočnej škody.
Ale Slovenská republika už legislatívu upravila. Zabráni tak takýmto sporom a odškodneniam?
Nepochybne štát už túto skutočnosť ESĽP oznámil, avšak to, že už rozhodlo o deregulácii ešte neznamená, že sa tým zmaže 20 rokov porušovania vlastníckych práv. Doterajšia legislatíva nerieši odškodnenie majiteľov za neprimerané bremeno, ktoré za štát toľko rokov niesli a čiastočne ešte pár rokov ponesú. Ťažko si predstaviť, že by to ESĽP videl inak. Nedá sa predvídať len jeho postoj k prechodnému obdobiu deregulácie (sept.2011 – dec. 2016). Že sa však jednalo o systémový problém, nie je pochýb. V takom prípade ESĽP vyberie spomedzi všetkých sťažností jednu alebo niekoľko pilotných, podľa ktorých sa budú ostatné následne posudzovať. Pokiaľ súd vysloví záver, že práva vlastníkov domov boli porušené, poskytne stranám lehotu pre dohodu o výške odškodného. Ak sa na výške nedohodnú, rozhodne o nej súd. Štát iste bude počítať, či bude pre neho lacnejšie riešiť odškodnenie v rámci legislatívnej úpravy alebo čakať na rozhodnutie súdu. Posledné slovo však ako obyčajne bude závisieť od politickej vôle.
Ako zvýšiť regulované nájomné, sa dozviete v Právnej poradni na http://feminity.zoznam.sk/c/856681/ako-zvysit-regulovane-najomne .
