BRATISLAVA – Bratislavský realitný trh sa v lete niesol v znamení zníženej aktivity. Tá bola dôsledkom zvyčajného letného útlmu, ale aj zhoršenej dostupnosti bývania z dôvodu zvyšujúcich sa úrokových sadzieb a inflácie. Počas tretieho štvrťroka 2022 sa predalo v Bratislave necelých 250 bytov v novostavbách. Je to jedno z najnižších sledovaných čísel od realitnej krízy. Zároveň prišlo k miernemu rastu cien predaných bytov.
Na strane ponuky sa ceny voľných bytov oproti druhému štvrťroku stabilizovali, počet voľných bytov sa zvýšil. Konštatujú to analytici z Bencont Investments v súvislosti s vývojom cien a trhom nových bytov v Bratislave v treťom štvrťroku. Koncom septembra 2022 sa na bratislavskom trhu s novostavbami nachádzalo 2418 voľných bytov. Oproti druhému štvrťroku 2022 tak podľa analytikov vzrástla ponuka o 33 %, zatiaľ čo v medziročnom porovnaní sa počet voľných bytov zvýšil o 13 %. Priemerná cena voľných bytov bola 4899 eur za štvorcový meter (m2) vrátane DPH. To v medziročnom porovnaní predstavuje nárast o 20 %. V porovnaní s druhým štvrťrokom sa však cena voľných bytov stabilizovala s rastom iba 0,4 %.
Priemerná absolútna cena sa držala na úrovni 301-tisíc eur
Ponuka novostavieb vzrástla najmä v okresoch Bratislava IV, Bratislava III a Bratislava V. K výraznejšiemu medzikvartálnemu rastu priemernej ceny nad 5 % prišlo len v okresoch Bratislava II a Bratislava III, a to v dôsledku príchodu drahších bytov v dvoch projektoch s prémiovou lokalitou. Z pohľadu interiérovej plochy bytov analytici zaznamenali pokles priemernej rozlohy na 61,92 m2. Ďalej tak pretrvával trend výstavby menších bytov, ktoré sú z hľadiska absolútnej ceny dostupnejšie. To platilo najmä pre novú ponuku, kde priemerná rozloha bytov dosahovala 57 m2. Priemerná absolútna cena sa držala na úrovni 301.000 eur vrátane DPH, čo v porovnaní s druhým štvrťrokom znamenalo stabilizáciu cien.
Oproti druhému štvrťroku sa realizačné ceny zvýšili o 4,4 %
Analytici počas tretieho štvrťroka 2022 evidujú 247 predaných bytov. V medzikvartálom porovnaní sa počet predaných bytov prepadol o 50 %, oproti letu 2021 o 61,5 %. Napriek výrazne nižšiemu predaju však pokračoval nárast cien predaných bytov na úroveň 4611 eur za m2 vrátane DPH. Oproti druhému štvrťroku sa realizačné ceny zvýšili o 4,4 %, medziročne vzrástli o 19,5 %. Ceny predaných bytov sa tak ťahali za voľnými bytmi, keď sa z ponuky postupne vypredávajú byty s podpriemernou cenou.
Prudký pokles počtu predaných bytov v Bratislave podľa hlavného analytika Bencont Investments Rudolfa Bruchánika korešponduje s vývojom v iných krajinách. "Pri prudkom poklese dopytu sa opäť objavuje otázka, či príde k prepadu cien bytov. Na jednej strane sa toto riziko zvýšilo, ak by bol znížený dopyt po novom bývaní dlhodobou záležitosťou, zatiaľ čo ponuka by naďalej rástla," skonštatoval.
V Bratislave existuje množstvo kupujúcich s veľkým objemom vlastných zdrojov
Viacero faktorov však podľa neho hovorí proti poklesu cien bytov. Prvým je normálna úroveň hypotekárnych sadzieb, druhým nárast cien vstupov, tretím je stále obmedzená ponuka nových bytov. Ďalším faktorom je, že aj keď sa dopyt po nehnuteľnostiach financovaných hypotékou spomalil, v Bratislave existuje množstvo kupujúcich s veľkým objemom vlastných zdrojov, ktorých inflácia ani rast sadzieb výrazne neovplyvní.
"Pre tieto faktory neočakávame pokles cien nehnuteľností, no zároveň si myslíme, že vysoká inflácia, energetická kríza a všeobecná negatívna nálada v hospodárstve zabránia výraznému oživeniu dopytu. Na nasledujúci rok preto očakávame zastavenie rastu cien novostavieb, respektíve pokles medziročného tempa rastu na úroveň do 5 %," zhodnotil Bruchánik.
