BRATISLAVA – V pretlaku ponúkaných nehnuteľností sa inzeráty často uchyľujú k rôznym trikom, ako nalákať potenciálneho kupujúceho na obhliadku domu, bytu, chaty, či inej stavby. Tu sú najčastejšie opisy, ktorým netreba za každú cenu uveriť.
1. Poloha
Na trhu nehnuteľností ide o najdôležitejšiu otázku. A keďže niektoré adresy sú doslova odstrašujúce, musí sa realiťák trošku posnažiť a vďaka svojej kreativite urobiť polohu pre kupujúceho niečím vábivou.
Ťažko sa napríklad predávajú byty pri rušných hlavných tepnách mesta. Vtedy sa môže stať, že napríklad byt s adresou tichej vedľajšej ulici má na koniec všetky okná na najrušnejšiu časť mesta. Ak ide o štvrť nie práve s najlepším menom, udáva sa poloha nejakého známeho bodu v blízkom okolí. Sú to časté slovné spojenia: len pár krokov od, iba 5 minút od...
Alebo naopak, inzerát ponúkajúci „božský kľud,“ ale len pár minút od centra, môže znamenať novostavbu v záhradkárskej oblasti. Rovnako sa môže stať, hoci samotná nehnuteľnosť spĺňa všetky očakávania, že v takejto oblasti s výhľadom na les nie je žiadne spojenie a pre škatuľku cigariet, alebo fľašu minerálky budete nútení sadnúť do auta. V tom lepšom prípade je zastávka MHD v dosahu štvrťhodinovej prechádzky.
2.Dispozičné riešenie
Poctivá a dôkladná prestavba bytu sa nakoniec výslednou cenou dokáže vyšplhať aj na viac ako polovicu kúpnej ceny nehnuteľnosti. Z toho dôvodu je veľmi dôležitá dôsledná prehliadka ponúkaného bytu, lebo v inzeráte sa fantázii medze nekladú. Všetko sa dá veľmi pekne opísať.
Príjemný brlôžtek môže napríklad znamenať malometrážny byt rozdrobený niekoľkými stiesnenými miestnosťami, ktoré sa len ťažko dajú v pôvodnom stave prakticky využívať. To ale v prípade búrania a spájania nemusí vadiť. V tom prípade sa ale odporúča aj názor statika, pretože nie každá stena, či priečka sa dá po nasťahovaní v skutočnosti odstrániť.
Ak sa inzeruje vzdušný, veľkometrážny byt, rátajte s vyššou sumou za vykurovacie obdobie a aj mesačný paušál do fondu opráv sa odvíja od štvorcov bytu.
Útulná, „krokoúsporná“ kuchyňa, to je vlastne mikromiestnosť kde sa ledva zmestí dvojplatnička. Často sa takto označuje aj varný kútik, ktorý vznikne niekde v rohu po prepojení obývačky s kuchyňou. Tieto otvorené americké kuchyne sú aj u nás vyhľadávané, no ak chcete jedlá pripravovať v osobitnej miestnosti, hľadajte radšej ďalej, alebo myslite na extra náklady na prestavbu.
Výborné dispozičné riešenie. Ide len o často používanú frázu, ktorá sa v niektorých realitkách tak ujala, že ňou nemajú problém označiť aj jednoizbák. V skutočnosti ide o normálne rozdelenie miestností tak, že kúpeľňa, alebo izby nie sú priechodné.
3. Neodolateľné vlastnosti
Navnadiť záujem kupujúceho sa darí aj tak, že sa do inzerátu vypichnú tie vlastnosti, ktoré ponúknu komplexnejší obraz o danej nehnuteľnosti. Mnohé z nich sa časom stali už také ošúchané, že im ani nevenujeme pozornosť.
Odrastená zeleň. Čo si pod týmto opisom predstaviť? Asi to, že nejde o stavenisko, ale o 40 ročnú socialistickú výstavbu, kde sú už stromy v okolí s riadnou korunou. Aj keď niekedy namiesto dospelých stromov nájdeme len živoriace jedince o ktoré sa nemá kto postarať. Treba mať ale na pamäti aj to, že príliš hustá výsadba je síce oku lahodiaca, ale bráni preniknúť dennému svetlu do objektu a izby tak môžu budiť dojem tmavej diery.
Jedinečná panoráma. To je výhľad ponad susediace objekty, rôzne telekomunikačné skrine, klimatizačné jednotky a antény na okolitých strechách. V optimálnom prípade ide o byty, ktoré sú vo vežiach na vyšších poschodiach než čokoľvek vôkol. V horšom prípade okolité strechy ešte zhoršujú svetelné podmienky bytu. Iné je, ak sa byt nachádza v prvej línii napríklad pred vodným tokom, ale to už je iná cenová kategória. Ale aj tu sa predávajú byty, ktoré síce majú exkluzívnu polohu, ale výhľad je tak zatienený, že sa uvádza čiastočný výhľad, alebo, čiastočná panoráma. Rovnako sa môže stať, že inzerovanú panorámu vidíte len ak sa na balkóne poriadne vykloníte.
Vlastná predzáhradka, v uzavretom dvore. V Bratislavských ponukách sa takto označujú prízemné malometrážne byty, ku ktorým patrí ohradená plocha pred 8 poschodovým blokom. Možno pre rodinu so psom je táto ponuka lákavá, no treba si uvedomiť, že pod oknami susedov tu strácate akékoľvek súkromie, o všadeprítomných špakoch nehovoriac. Iná situácia je pri ponuke v starej tehlovej stavbe, kde síce pre 4 podlažia nie je výťah, ale k bytu patrí rozparcelovaný pozemok pred bytovkou, kde majú vlastníci malé zeleninové záhrady.
Staromládenecký byt, alebo tzv. štartovací. Je to ponuka pre nenáročných, kde plocha často nedosiahne ani 30 štvorcov. V novostavbách sú to najmenšie garsónky, v prípade povojnovej výstavby ide o byty so základným vybavením na prízemí, či získané prerábkou rôznych suterénnych, či slúžkovských miestností s výhľadom niekam do dvora. Pre tieto domácnosti sa používa aj označenie „ideálne prvé bývanie“.
4. Stav nehnuteľnosti
Je to akási predpríprava kupujúceho na to, čo ho v skutočnosti čaká. Hlavne pri starších bytoch si ich majitelia hodnotia na viac ako je ich skutočný stav a akú úroveň bývania ponúkajú. Preto aby počas prehliadky neutrpel kupujúci šok z toho čo vidí, snažia sa realiťáci toto nejak zakomponovať do inzerátu.
Svojsky poňatá prestavba. Modernizácia síce prebehla, ale výsledok nemusí lahodiť každému. V takýchto prípadoch sa kupujúci stretne napríklad s „netradičným“ výberom farieb v interiéroch, ktoré nijak na seba nenadväzujú. Tmavo fialová kuchyňa, žltá chodba a pod. Ďalší level sú polystyrénové antické stĺpy v sídliskovom dvojizbáku. Menej rozšírené sú fresky na strope spálne, kde mal potrebu svoje umenie realizovať majiteľ bytu.
Po krátkej obnove je možné sa naťahovať. To znamená, že vás čaká komplet maľovka, prípadne aj výmena parkiet, či iných podláh. Keď sú steny iba mastné, obchytané okolo vypínačov, ošúchané pri zárubniach, alebo pokreslené deťmi sa uvádza, že stačí iba vymaľovať.
Čerstvo vymaľovaný. Prečo túto prácu neprenechali novému majiteľovi? Možno aj preto, že sa takto dajú zamaskovať drobné stavebné vady, praskliny na stenách, či olupujúca sa omietka v kúpeľni. Ale je možné aj to, že s čerstvo voňavou maľovkou a čistými stenami sa byt jednoducho ľahšie predá.
Retro nálada. Aj takto sa označuje pôvodný stav podnikového bytu odovzdaného v 60-70tych rokoch minulého storočia. Samozrejme od tých čias bez akejkoľvek zmeny. Čaká na vás stúpačka v havarijnom stave, ale aj zašlé kvetinové tapety.
5. Pozornosť pútajúca vata
Z toho nekonečného množstva ponúk si musí záujemca všimnúť práve jednu konkrétnu. Predovšetkým ak ide o súrny predaj. Alebo ak je nehnuteľnosť v ponuke už dlhšiu dobu bez vážnejšieho záujmu. Vtedy sa do textu dostávajú také slovné spojenia, ktoré majú v podvedomí vyvolať u záujemcov pocit, že ak sa rýchlo nerozhodnú, môžu niečo zmeškať.
Táto cena platí len do konca týždňa. No dobre a potom sa stane čo? Majiteľ si nehnuteľnosť nechá? Alebo ju radšej začne prenajímať? Áno aj to je možné, ale častejšie ide o posledný, prípadne predposledný kŕč ako zaujať . Netreba brať takéto vyjadrenia vážne, môže ísť len o to, že už čochvíľa vyprší zmluva medzi realitkou, ktorá má nehnuteľnosť v ponuke a majiteľom nehnuteľnosti. Alebo len majiteľ stráca nervy a chce vyprovokovať nejaký pohyb.
Nová cena, neuveriteľná zľava. V dnešných časoch veľmi účinný spôsob ako zaujať. Správu ale treba rozkódovať a potom zistíte, že daná nehnuteľnosť sa ponúka už hodne dlho a jediné čo jej pomôže je zmena ceny, alebo jej prispôsobenie na aktuálnu, akceptovateľnú súčasným trhom. Tiež sa „brutálne zľavuje“ ak potrebuje majiteľ súrne peniaze.
6.Nehnuteľnosť, ktorá nikdy neexistovala
Slnečný trojizbák neďaleko centra za pár tisíc. Pochybné praktiky niektorých realitiek sú falošné inzeráty. Vzbudia pozornosť nehnuteľnosťou, ktorý fyzicky ani nikde v ponuke nebola. Pre potenciálnych záujemcov už je pripravená druhá časť tejto inzercie „žiaľ táto konkrétna nehnuteľnosť už je predaná, no dovolím si vás upozorniť na niečo podobné.“ Napriek tomu, že tieto hlášky už takmer nefungujú, stále sa s nimi dá stretnúť v realitkách. Pred tým než sa rozhodnete vziať telefón a na výhodnú ponuku okamžite reagovať, spýtajte sa v duchu sami seba. Ak by aj existoval takýto byt, nevedel by ho majiteľ okamžite predať iba vyvesením jednoduchého oznamu, bez potreby kontaktovať realitnú kanceláriu?
